İstanbul'daki sitelerde aidat krizi!

Yeni yılla birlikte site aidatlarında yaşanan artış gündem oldu. HaberTürk'ten Ahmet Hamdi Gingin'in haberinden edinilen bilgilere göre; İstanbul'da bazı sitelerde vatandaşlar, yüksek aidatlar nedeniyle protestolar düzenlemeye başladı. Tencere, tava ve ışık yakıp söndürme eylemi ile site yönetimlerini protesto edenler oldu.

Aidat ücretleri içerisinde bulunan su faturası, elektrik faturası, yakıt giderleri, bina görevlisi aylığı, bahçıvan aylığı, bekçi aylığı, kaloriferci aylığı gibi kalemlerde son 1 yılda yaşanan fiyat artışları aidatlara yansıdı.

ASGARİ ÜCRET VE ENERJİ GİDERLERİNDE CİDDİ ARTIŞLAR YAŞANDI

2022'nin naşında 4 bin 253 TL olan asgari ücret, 2023 için toplamda yüzde 100'lük artışla 8 bin 506 lira olarak belirlendi. Elektrik faturaları konutlarda düşük kademede yüzde 85, yüksek kademede yüzde 184 oranında artarken; doğalgaz faturaları da yüzde 164 oranında zamlandı.

Aidatların sunulan hizmetlere göre değiştiğini belirten Gayrimenkul Danışmanı Gülcan Altınay, "Daire sayısının dışında havuz, spor salonu, ısınma, güvenlik, bahçıvan gibi hizmetler nedeniyle aidat ücretler her binada farklı. Hatta bazı siteler tamamen aynı hizmeti vermesine rağmen ücretleri değişebiliyor. Bu noktada en önemli gideri çalışanların maaşları oluşturuyor. Asgari ücrete yüzde 55 zam gelmesiyle bu gider arttı. Ortak alanlardaki elektrik, su, doğalgaz giderleri de maliyet artışlarını etkiledi" dedi.

"5 BİN TL İSTENEN SİTELER VAR"

Aidatların kira bedeline yaklaştığını kaydeden Altınay, "Giderlere gelen zamlar nedeniyle aidatlara birçok sitede en az yüzde 50 oranında zam yapıldı. Bazı sitelerde yapılan zam oranları yüzde 200’lere çıktı. İstanbul’da aylık 5 bin TL istenilen lüks siteler var. Kira tutarına yaklaşan aidatlar site sakinlerini zorlamaya başladı. Hatta bazı sitelerde toplanan sakinler, eylemler yapmaya başladı" diye konuştu.

"KULLANILMAYAN BÖLÜMLER İÇİN ÖDEMEME HAKKI YOK"

Kiracının havuz, otopark, spor salonu gibi olanaklardan faydalanmadığını belirtip aidatı ödememe hakkı konusunda ise Altınay, şunları söyledi: “Kat malikleri ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle bu gider ve avans payını ödememe hakkı bulunmuyor. O nedenle tüm apartman sakinleri aidatını ödemek zorunda."

EV SAHİPLERİNİN GENEL KURULLARA KATILIMI ÖNEM TAŞIYOR

Konut sahipleri ile site yönetimlerini zaman zaman karşı karşıya getiren aidat tutarlarının belirlendiği genel kurullar genellikle yılın ilk ayı içerisinde yapılıyor. Yüksek aidat artışlarıyla karşılaşılmaması için ev sahiplerinin söz konusu toplantılara katılımı önem taşıyor. Tesis Yöneticileri Federasyonu Başkanı Yahya Sağır, aidat bütçelerinin genel kurullarda belirlenerek oylanacağına işaret ederek, "Genel kurulda seçilecek olan yönetim kuruluna yetki verileceği için tüm kat maliklerinin genel kurula mutlaka ama mutlaka katılmaları gerekiyor" dedi.

"ESAS ARTIŞI YAPAN PERSONEL GİDERLERİ"

Yahya Sağır, aidatla, personel giderleri, asansör, havuz, hidrofor, kamera ve anten sistemleri, yangın söndürme sistemleri ve sosyal tesisin bakımı gibi ihtiyaçların karşılandığına işaret ederek, şu ifadeleri kullandı: "Aidat artış oranları enflasyon oranına göre oluyor ama esas aidat artışını yapan personel giderleri. Personelden tasarruf ederlerse aidattan tasarruf etmiş olurlar. Personel olarak da güvenlik ve temizlik personeli, teknik personel, halkla ilişkiler ile bahçıvan çalıştırılabiliyor. Asgari ücretli bir çalışanın işverene maliyeti 11 bin 759 lira. Maaş masrafı yanında, tazminat yükümlülüğü, yol, yemek ve kıyafet masrafı ile resmi ve dini bayram mesaileri geliyor. İşten ayrılan bir personelin kıdem tazminatı ya da fazla mesaileri ödenmezse çalışan tarafından dava açılacağından bu da bir sonraki bütçe dönemine daha fazla yük olarak yansıyabiliyor. Asgari ücrete açıklanan zam oranı yüzde 54,66. Personel gideri ve elzem olan diğer giderlerde enflasyon artışlarından dolayı artış yaşandığından iyi bir işletme bütçesi yapılması şartı ile 2023 bütçesinde minimum yüzde 65 ile maksimum yüzde 75-80 oranlarında artışlar olması gerekiyor. İşletme bütçesi de toplam bağımsız bölüm sayısına bölünerek aidat belirleniyor."

Aidata etki eden diğer kalemlerin enerji, asansör, bakım-onarım ve temizlik malzemesi olduğuna işaret eden Sağır, bu giderlerde de enflasyon kaynaklı artışlar yaşandığını anlattı. Sağır, "Sitelerde yüzde 75-80'lere çıkan aidat artışının yüzde 54'ü personel kaynaklı. Kapıdaki güvenlikleri akşam ve sabah nöbetleriyle düşünün. Özel güvenliklerin maliyeti yüksek. Asgari ücretten yüksek maaş alıyorlar. 1 güvenlik personelinin maliyeti 17-18 bin liralarda." diye konuştu.

"KAT MALİKLERİ GİDERLERE İTİRAZ EDEBİLİR"

Kat maliklerinin genel kurula katılmalarının ve yönetim planlarına bakmalarının önemini vurgulayan Sağır, şunları kaydetti: "Aidat dağılımı yönetim planında yer alıyor. Personel giderlerinin de içinde yer aldığı aylık bütçenin tüm bağımsız bölümlere eşit, bakım-onarım giderlerinin ise arsa payına bölünmesi gerekiyor. Kat malikleri, işletme bütçesine fazla gösterilen giderlere itiraz edebilir. Öncelikle yönetim kurulundan yüksek gördükleri gider kalemi için bilgi isteyebilirler, yönetim kurulu da bilgi vermekle yükümlü. Şayet bilgi alamaz ise sulh hukuk mahkemesine itiraz edebilirler. Aidat tutarını, bağımsız bölüm sayısı yanında, personel sayısı ile havuz, hamam ve spor salonu gibi sosyal donatılar da etkiliyor. İyi bir bütçeleme yapılmazsa siteler yüksek aidata mahkum olur."

AİDAT KİRAYLA YARIŞIYOR

Tüketici Konfederasyonu Başkanı Aydın Ağaoğlu, geçen yılki yüksek enflasyon ortamı nedeniyle genel kurallarda belirlenecek aidatların yüksek belirlenme olasılığına karşı, tüm kat maliklerinin genel kurullara katılmaya özen göstermeleri, sunulacak bütçedeki harcama kalemlerini kontrol etmeleri ve zorunlu olmayan lüks harcamalarla ilgili de itirazlarını tutanağa geçirtmelerinin önemini vurgulayan Ağaoğlu, şu ifadeleri kullandı: "Genel kurul tutanağına bu itirazları yazdırmalarına rağmen itirazları dikkate alınmayarak lüks harcamalar yapılma kararı alınabilir. Bu lüks harcamalar, yüzme havuzu, spor salonu, basket sahası ve dekorasyonla ilgili harcamalar olabilir. Bu durumda kat maliki sulh hukuk mahkemesine başvurarak, bu lüks harcamaların yapılmasına mani olunmasını isteyebilir."

BAKANLIK DEVREYE GİRDİ

Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığınca site yönetim hizmeti veren şirketler ile ilgili mevzuat çalışmaları yürütmek üzere birim kuruldu. Kat sahiplerinin haklarının korunması amacıyla, konut ve işyerlerinin yönetilmesi ile ilgili faaliyet gösteren firmalara ilişkin mevzuat çalışmaları yapmak, ilgili kamu kurum ve kuruluşları ile işbirliği yaparak, site yönetimlerinin sorunlarının çözülmesine yönelik olarak faaliyetlerde bulunmak üzere Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı Mesleki Hizmetler Genel Müdürlüğü bünyesinde birim kurularak faaliyete geçti. Kurulan birim, konuya ilişkin kanuni düzenleme çalışmalarının tamamlanmasına müteakip ikincil mevzuat çalışmalarını yürütecek. Böylece site yönetimi hayatında yer alan bir boşluk giderilmiş olup, ikincil mevzuat çalışmalarının tamamlanması ile birlikte sitelerde yaşanan yönetim sorunlarının azalması yönünde önemli bir aşama kaydedilmiş olacak.

"KANUNİ DEĞİŞİKLİK YAPILMALI"

Gayrimenkul Hukuk Enstitüsü Başkanı Av. Ali Yüksel, kanuni değişikliklerle bakanlık bünyesinde site yönetimlerinin denetlenebileceğini belirtti. Av. Ali Yüksel şöyle konuştu: "Çevre, Şehircilik ve İklimlendirme Bakanlığı, son yıllarda özellikle konut ve tüm gayrimenkul ile ilgili ana bakanlık konumuna geldi. Bu yakın zamanda da biliyorsunuz kiraların fahiş artışında da bu bakanlık bir frenleme mekanizması geliştirmeye çalıştı. Yasaya madde ekletti. Denetimleri yürütüyor. Bu açıdan bakıldığı zaman bakanlığın aslında hem bir gayrimenkul sorunu olan proje sorunu olan hem de insani sorun olan özellikle aidatları da ele alması normal.

Birim burada Mesleki Hizmetler Genel Müdürlüğü bünyesinde kurulmaya müsait, görev tanımı bu genel müdürlüğün çerçevesi buna uygun. Aslında standart oluşturulup özellikle son yıllarda çok büyüyen bir binayı aşan, çok büyük karma yapılar, onlarca binayı kapsayan yapılar artık kat mülkiyeti kanunu taşımıyor. Yani burada öncelikle kat mülkiyeti kanununda bir düzenleme gerekiyor. Çünkü kat mülkiyeti kanunumuz maliklerden bir kişiyi yönetici seçme hakkı veriyor. Hatta mevcut yönetim firmalarının dahi kat mülkiyeti kanununda yeri yok. Yani bir anlamda illegal gibi, değil ama illegal, o anlamda yasaya zorla monte edilmeye çalışılan bir yapı var. Konuya düzen getirilmesi çok normal. Çünkü bu konuda yüz binlerce insan bu sektörde çalışıyor. Diğer taraftan da bu yöneticilerin yönetim şirketlerinin, dış yöneticilerin yaptıkları işlemler de birçok açıdan yasaya aykırı. Yani yasanın 1965 yılındaki kuruluş mantığında komşular birbirini yönetsin mantığı var, küçük apartmanlar var ve şimdi ise devasa projelerde, mahalle kadar projeleri yöneticilerin amatör malikleri seçmesi gerçekten zor ve bu şekilde yönetim firmalarının iyi niyetli çoğu ama kötü niyetlisi de var, onların blokajı ile ayak oyunlarına karşı karşıya kalma risklerini de uygulamada çok sık görüyoruz.

"MESLEKİ STANDART OLUŞTURULMALI"

Gerçekten aidatların kiraları geçtiği yerler çok fazla. Yani burada birincisi özetlersek, kat mülkiyeti kanununa bir madde eklenmesi gerekiyor. İkincisi gene bu yasaya Çevre, Şehircilik ve İklimlendirme Bakanlığı'nın Genel Müdürlüğü'nün görev tanımına eklenecek bir maddeyle mesleki standartları yani site yönetici şirketlerin standartları, klasmanı ve orada çalışacak kişilerin eğitimleri, alacakları belgeler, biröveler, lisansların tanınması gerekiyor.

Türk Standartları Enstitüsü'nde de bu konuda bir başlık açılarak bu meslek standardının yapılması ve ancak bu sektörde lisans almış firmaların sitelere yönetici olarak talepte bulunmaları mümkün hale getirilmesi gerekiyor. Gerçekten öbür türlü sitelerin güvenlik, hizmet alımları, enerji alımları, bakımları, büyük sitelerin devasa projeleri, havuzların bakılması, devasa bütçeler var. Herhangi bir malikin bunları denetlemesi çok zor. Çünkü bazı verilere ulaşılması çok zor oluyor. Kötü niyetli addedilebiliyor... Ama standarda bağlı ve şeffaflaşırsa, özellikle kat maliklerinin bu harcamaları, kiracıların bu harcamaları bir site üzerinden de anlık takiplerine imkan sağlanırsa hem kanunun özü olan madde yerine getirmiş olur hem de maliklerin sanal, şişirilmiş aidatla zorlanmaması, bu yönetici şirketlerin hizmet şirketini geçip bir kâr şirketi haline getirilmesi engellenmiş olacağını düşünüyoruz."