İmar ve rant vergisinde kötü haber!..

Kamuoyunda rant vergisi olarak bilinen, arsalarda imar kaynaklı değer artışlarının kamuya (belediyeler, Bakanlık ve Hazine) ödenmesini öngören düzenlemenin uygulama yönetmeliği yayımlandı. Çevre ve Şehircilik Bakanlığı, imar planı değişikliğine bağlı olarak taşınmazlarda meydana gelen değer artışlarına ilişkin değer artış paylarının belirlenmesi ve bunların dağıtımına ilişkin esasları belirledi.

Edinilen bilgilere göre; 20 Şubat’ta Resmi Gazete’de yayımlanan torba yasa ile İmar Kanunu’na Ek Madde 8 eklenmişti. Bu madde ile herhangi bir taşınmazda, imar geçmesi sonucu oluşan değer artışının sahibi tarafından ‘değer artışı payı’ olarak ödenmesi hükme bağlanmıştı.

Dün yayımlanan yönetmelik ile bu değer artışının tespit edilmesi, dağıtılmasına ilişkin usul ve esaslar düzenlendi. Buna göre, imar sonucu taşınmazda oluşan değer artışlarının tespiti, en az iki yetkili gayrimenkul değerleme kuruluşuna yaptırılacak. Değerleme kuruluşları, imar planı değişikliği talep edilen taşınmazın ilk değeri ile son değerini ayrı ayrı belirleyecekler. Bu kuruluşların hazırlayacakları raporlar, taşınmazın piyasa değerinin belirlenmesine esas olacak. Bu raporlar kıymet takdiri komisyonları tarafından incelenerek, değer artış payı hesaplanacak. Normal şartlarda bu iki raporun aritmetik ortalaması alınacak ve taşınmazın yeni değeri ortalamanın altında olamayacak.

Kıymet takdiri komisyonunda; şehir plancısı, harita mühendisi, inşaat mühendisi, mimar ile lisanlı gayrimenkul değerleme uzmanlarından oluşan en az 5 asil, 3 yedek üye bulunacak.

Değer artış payına ilişkin yapılan taşınmaz değerlemesinde taşınmaz üzerindeki mevcut yapı, tesis, eklentiler ve diğer muhdesat (başkasına ait bina, ağaç vs) bedeli dikkate alınmayacak.

Gecikme zammı alınacak

Değer artış payı, taşınmazın ilk satışında veya ruhsat alımı aşamasında bakanlığa veya belediyelere ödenecek. Değer artış payı ödenmeyen taşınmazın satışına izin verilmeyecek, yapı ruhsatı düzenlenmeyecek.

Değer artış payı, belirlendiği yıl ile ödendiği tarih arasında yeniden değerleme oranı kadar artırılarak uygulanacak. Süresinde ödenmeyen veya eksik ödenen değer artış payı için ise Amme Alacaklarının Tahsili Usulü hakkında kanunda öngörülen gecikme zammı alınacak. Değer artış payı tahsil edildikten sonra, imar planında değişiklik yapılması veya planın eski haline getirilmesi durumunda değerde azalma tespit edilirse, idarenin yaptığı masraflar düşüldükten sonra bir yıl içinde iade edilecek.

Tapuya şerh düşülecek

Onaylanan imar planı değişikliği, ilgili idare tarafından tapu müdürlüklerine bildirilecek. Tapuya, taşınmazın değer artışına tabi olduğu, satışta değer artış payının ödenip ödenmediğinin sorgulanması gerektiğine ilişkin şerh konulacak. Bu şerh, taşınmazın ilk satışında veya yapı ruhsat aşamasında değer artış payı yatırıldıktan sonra kaldırılacak.

Belediyelerin payı düşülecek kalan para bütçeye

Değer artış payı, büyükşehir belediyesinin olduğu illerde; yüzde 25’i büyükşehir belediyesinin ilgili hesabına, yüzde 25’i ilgili ilçe belediyesinin ilgili hesabına, yüzde 25’i bakanlığın Dönüşüm Projeleri Özel Hesabı’na aktarılacak. Büyükşehir belediyesi olmayan illerde ise; yüzde 40’ı imar planı değişikliğini onaylayan idarede açılacak ilgili hesaba, yüzde 30’u Bakanlığın Dönüşüm Projeleri Özel Hesabı’na aktarılacak. Bakanlığın onayladığı imar planlarında ise onaylanan imar planı değişikliğinden kaynaklanan değer artışının yüzde 75’i Bakanlığın Dönüşüm Projeleri Özel Hesabı’na, kalan değer artış payının; büyükşehir belediyesinin olduğu illerde yüzde 15’i büyükşehir belediyesinin ilgili hesabına, yüzde 10’u ilgili ilçe belediyesinin ilgili hesabına aktarılacak. Bunların dışında kalan tutarlar ise bütçeye gelir olarak kaydedilmek üzere Hazine hesabına aktarılacak.

Hangi imar değişikliği değer artışına konu olacak?

-Taşınmaz maliklerinin tamamının talebi üzerine gerçekleştirilecek plan değişiklikleri sonucunda değerinde artış olan taşınmazın artan değerinin tamamı değer artış payına konu edilecek.

-Mahkemece imar planı iptal edilerek plansız kalan taşınmazlarda, idareye sunulan yeni plan teklifleri ile iptal edilen plan koşulları arasındaki değer farkı değer artış payına konu edilecek.

Binalardaki değer artışları kapsam dışında

-Riskli alanlar

-Rezerv yapı alanları

-İçerisindeki yapıların riskli yapı olarak tespit edildiği parsellerde, riskli yapının mer-i imar
planı ve plan notları ile verilmiş emsale esas inşaat alanının bir buçuk katına kadar artan kısmına ilişkin plan değişiklikleri

-Serbest olarak belirlenmiş yüksekliklerin imar planı değişiklikler

-Kamu yatırımları ile kamu mülkiyetindeki alanlar

-Mazbut ve mülhak vakıflara ait alanlar

-Yapı ve nüfus yoğunluğunu artırmamak, düzenleme ortaklık payı olarak ayrılan alanlardan azalmaya neden olmamak kaydı ile ada veya parsel bazında yol düzenlemelerine, cephe hattı düzeltmelerine, imar hattı düzenlemesine konu plan değişiklikler

Değer artışının tamamı devlete vatandaş niye değiştirsin?

Torba yasanın TBMM'de yapılan görüşmeleri sırasında, muhalefet partileri, değerli konut vergisinin ertelenmesinin ardından bu düzenlemenin kamuya gelir sağlamak amacıyla yapıldığı eleştirisinde bulunmuşlardı. Bu görüşmelerde, değer artışının tamamının kamuya kalmasının imar değişikliği taleplerini sınırlandıracağı belirtilerek, "Değer artışının tamamı kamuya kalıyor, vatandaş niye imar planı değişikliği istesin?" soruları yöneltilmişti. Öte yandan bilgi veren kaynaklar, bu değer artışı payının üzerindeki mevcut binalar ile yeni yapılacak binaları kapsamadığı için, çok önemli bir gelir kapısı olmayacağını belirterek, bunun doğrudan bir rant vergisi olamayacağını belirttiler.

“Arsa haline gelen tarım arazisi için vergi ödenmiyordu"

Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği Başkanı Encan Aydoğdu, bu düzenleme yürürlüğe girmeden önce imar değişikliği sonucu oluşan değer artışlarının vergilendirilmediğini belirterek, "Tarım arazileri arsa haline getirilirken, değeri çok artıyor ancak bunun vergisi ödenmiyordu. Artık yapılan bu tarz imar değişiklikleri vergiye tabi olacak" dedi. Değerleme tespitinin değerleme uzmanları tarafından yapılacağını, ayrıca kıymet takdiri komisyonlarında da değerleme uzmanı bulunacağını belirten Aydoğdu, böylece ilk raporların kontrolünün de yine değerleme uzmanı tarafından yapılacağını kaydetti.